Die Tiroler Bauordnung 2022 unterscheidet drei Fälle. Die folgende Übersicht nennt die häufigsten Beispiele – sie ersetzt keine Prüfung im Einzelfall.
Eines vorweg, weil es oft missverstanden wird: Die Bauanzeige ist der Auffangfall. Anzuzeigen ist grundsätzlich jede Änderung eines Gebäudes und jede Errichtung oder Änderung einer sonstigen baulichen Anlage, die nicht bewilligungspflichtig ist und nicht ausdrücklich unter C) fällt. Die Liste unter B) nennt nur jene Vorhaben, die das Gesetz jedenfalls erfasst – sie ist nicht vollständig. Wenn Sie Ihr Vorhaben in keiner der drei Listen finden, heißt das also nicht, dass Sie nichts zu tun haben. Fragen Sie in diesem Fall bitte nach.
A) Baubewilligung erforderlich (§ 28 Abs. 1 TBO 2022)
- Neu-, Zu- und Umbau von Gebäuden
- sonstige Änderungen an Gebäuden, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden
- Änderung des Verwendungszwecks, wenn sie bau- oder raumordnungsrechtlich Einfluss haben kann – etwa Garage oder Keller zu Wohnraum, Wohnung zu Beherbergung
- Verwendung eines Gebäudes oder einer Wohnung als Freizeitwohnsitz
- Errichtung und Änderung sonstiger baulicher Anlagen, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden
Zur Vermietung an Gäste
Wer Wohnungen gewerblich an Gäste vermietet, braucht dafür grundsätzlich eine Baubewilligung. Das Gesetz kennt eine eng gefasste Ausnahme für höchstens drei Wohnungen mit insgesamt höchstens zwölf Betten, wenn der Gewerbetreibende im selben Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat und die Vermietung bereits vor dem 1. September 2021 begonnen wurde. Ob Sie darunter fallen, klären wir gerne vorab mit Ihnen.
B) Jedenfalls mittels Bauanzeige anzuzeigen sind (§ 28 Abs. 2 TBO 2022):
- untergeordnete Bauteile und Balkonverglasungen an bestehenden baulichen Anlagen
- Stützmauern über 1 m und Einfriedungen über 1,50 m, jeweils bis zu einer Gesamthöhe von 2 m. Gegenüber Verkehrsflächen sind Stützmauern und Einfriedungen in jeder Höhe anzuzeigen.
- Terrassen, Pergolen und dergleichen sowie mobile offene Schwimmbecken
- Flugdächer und Terrassenüberdachungen bis 15 m² überdeckter Fläche, Container bis 30 m³ zum Schutz von Sachen oder Tieren, Parkplätze bis insgesamt 200 m²
- ortsübliche Städel in Holzbauweise, Weidezelte über 40 m² Nutzfläche, Weideunterstände, forstwirtschaftliche Gerätehütten in Holzbauweise, Bienenhäuser in Holzbauweise, Kulturschutzanlagen bis 250 m² Grundfläche
- Sport- und Reitplätze, allgemein zugängliche Kinderspielplätze und Kinderspielplätze von Wohnanlagen
- größere Renovierungen von Gebäuden
- nicht überdachte Auslaufflächen zur Steigerung des Tierwohls ab 200 m² Grundfläche
Was nach der Bauanzeige passiert
Die Gemeinde hat ab Vorliegen der vollständigen Bauanzeige zwei Monate Zeit, Ihr Vorhaben zu prüfen (§ 30 Abs. 3 TBO 2022).
Wird in dieser Frist weder die Bewilligungspflicht festgestellt noch die Ausführung untersagt – oder stimmt die Gemeinde ausdrücklich zu –, dürfen Sie bauen. Sie erhalten dann eine mit einem Vermerk versehene Ausfertigung Ihrer Bauunterlagen zurück.
Ist Ihre Anzeige unvollständig, fordern wir Sie zur Ergänzung auf. Die Zwei-Monats-Frist läuft erst ab Vollständigkeit.
C) Weder Bewilligung noch Anzeige (§ 28 Abs. 3 TBO 2022)
- Baumaßnahmen im Inneren von Gebäuden, sofern allgemeine bautechnische Erfordernisse nicht wesentlich berührt werden
- Austausch von Fenstern und Balkontüren, wenn die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht wesentlich berührt wird
- Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unter derselben Voraussetzung
- Einfriedungen bis 1,50 m und Stützmauern bis 1 m Höhe – ausgenommen gegenüber Verkehrsflächen
- freistehende Ladestationen für Elektrofahrzeuge
- Geräte- und Holzschuppen bis 15 m² überdeckter Fläche und 2,80 m Höhe, sofern sie vom Bauplatz oder einer Verkehrsfläche aus an mindestens drei Seiten von außen zugänglich sind
- Hagelschutznetze, Weidezelte bis 40 m² Nutzfläche, Folientunnel
- Bienenstände
- nicht überdachte Auslaufflächen zur Steigerung des Tierwohls bis 200 m² Grundfläche
Im Zweifel fragen Sie bitte vorher an
Eine telefonische Auskunft kostet nichts. Ein nachträgliches Verfahren zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes (§ 46 TBO 2022) kostet sehr wohl etwas – und im schlimmsten Fall steht am Ende ein Abbruchauftrag.
Abbruch von Gebäuden
Der Abbruch läuft nicht über die Bauanzeige nach § 28, sondern über ein eigenes Verfahren (§§ 49 bis 52 TBO 2022).
Der Abbruch eines Gebäudes oder Gebäudeteils ist der Gemeinde anzuzeigen. Der Abbruchanzeige sind ein Lageplan sowie eine Beschreibung der technischen Ausführung, der Sicherungsmaßnahmen und der abschließenden Vorkehrungen anzuschließen, bei Einbringung in Papierform in zweifacher Ausfertigung. Der Lageplan muss die Katastergrenzen, die Grundstücksnummer des Abbruchgrundstücks und die Grundstücksnummern der angrenzenden Grundstücke enthalten.
Wir prüfen die Anzeige innerhalb eines Monats ab Vollständigkeit. Wird der Abbruch in dieser Frist nicht untersagt oder stimmen wir ausdrücklich zu, dürfen Sie abbrechen. Sie erhalten dann eine mit einem Vermerk versehene Ausfertigung Ihrer Unterlagen zurück. Können wir innerhalb eines Monats noch nicht abschließend beurteilen, teilen wir Ihnen das mit – die Frist verlängert sich dann auf vier Monate. Ist der Abbruch zulässig, sind aber Auflagen zum Schutz von Personen und Sachen oder gegen Lärm und Staub notwendig, erteilen wir die Zustimmung mit Bescheid unter diesen Auflagen.
Steht der Abbruch im Zusammenhang mit einem bewilligungspflichtigen Bauvorhaben, können Sie statt der Anzeige gleich im Bauansuchen um die Bewilligung des Abbruchs ansuchen. Wir entscheiden darüber dann in der Baubewilligung mit.
Nicht jeder Abbruch ist zulässig. Er ist untersagt, wenn Instandhaltung oder Instandsetzung wirtschaftlich vertretbar sind und an der Erhaltung des Gebäudes ein besonderes landeskulturelles Interesse besteht. Bei denkmalgeschützten Gebäuden brauchen Sie zusätzlich eine rechtskräftige denkmalschutzrechtliche Bewilligung; ohne diese ist der Abbruch jedenfalls unzulässig. Auch das Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetz 2021 kann einem Abbruch entgegenstehen.
Photovoltaik- und Solaranlagen
Für Solarenergieanlagen gelten seit 14. Oktober 2025 eigene, deutlich vereinfachte Regeln (§ 52c TBO 2022):
- Bis 100 m² Fläche: weder Bewilligung noch Anzeige – wenn die Anlage in die Dach- oder Wandfläche integriert ist oder an keinem Punkt mehr als 30 cm von Dachhaut bzw. Wandhaut absteht. Auf Flachdächern gilt dies bei einer Neigung bis 15°. Dasselbe gilt für freistehende Anlagen bis 100 m² mit höchstens 30 cm Abstand zum Gelände.
- Über 100 m² Fläche: Bauanzeige unter denselben Voraussetzungen.
- Aufgeständerte oder abweichend ausgeführte Anlagen: Baubewilligung, wenn dadurch allgemeine bautechnische Erfordernisse wesentlich berührt werden.
- Bei Ansuchen und Anzeige: Dem Antrag ist der Nachweis anzuschließen, dass die Kapazität der Anlage die bestehende Kapazität Ihres Netzanschlusses nicht übersteigt.
Meldepflicht auch ohne Verfahren
Die Fertigstellung jeder Photovoltaikanlage ist der Gemeinde unverzüglich zu melden (§ 52c Abs. 6 TBO 2022) – auch dann, wenn die Anlage weder bewilligungs- noch anzeigepflichtig war.
Die Meldung muss den Bauplatz sowie Lage und Engpassleistung der Anlage in kW enthalten. Wir leiten sie an das örtlich zuständige Feuerwehrkommando weiter. Das dient im Einsatzfall der Sicherheit der Einsatzkräfte.
